Центр доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института Гайдара представил предварительные результаты комплексного исследования рынка вторичной жилой недвижимости в России.
Исследование посвящено современному портрету рынка вторичного жилья, анализу рисков, возникающих при совершении сделок, оценке эффективности существующей инфраструктуры их сопровождения, а также поиску действительно результативных механизмов повышения безопасности участников оборота.
В последние годы рынок вторичной недвижимости оказался в центре общественной и законодательной дискуссии. Резонансные случаи мошенничества при продаже жилья поставили вопрос о необходимости дополнительных механизмов защиты граждан и привели к обсуждению широкого круга законодательных инициатив, направленных на защиту интересов продавца, добросовестных покупателей и гражданского оборота. Их можно условно разделить на три группы:
1) меры, действующие до совершения сделки (ex ante) (например, обязательное нотариальное удостоверение, обязательное юридическое сопровождение и др.);
2) меры, реализуемые на этапе исполнения договора (например, введение периода охлаждения, запрет наличных расчетов и денежных переводов на любой иной счет, кроме счета продавца и др.);
3) меры после возникновения спора (ex post) (например, запрет на аннулирование записи о праве собственности покупателя до возврата ему денежных средств продавцом и др.)
Поскольку многие предлагаемые меры сегодня оцениваются фрагментарно и без комплексного анализа их правовых, экономических и инфраструктурных последствий, то целью исследования стала системная диагностика рынка вторичной недвижимости на основе данных, судебной статистики, экономического моделирования и сравнительно-правового анализа лучших зарубежных практик по противодействию мошенничеству и обеспечению устойчивости гражданского оборота. При этом рынок рассматривается как единая экосистема, в которой безопасность сделки обеспечивается не одним институтом, а совокупностью участников: риелторами, нотариусами, юристами, банками, цифровыми сервисами, государственными информационными системами и механизмами судебной защиты. Такой подход позволяет комплексно оценить сильные и слабые стороны каждого из существующих инструментов, их взаимодополняющую роль в обеспечении безопасности сделок и, как следствие, определить, какие решения действительно способны повысить уровень защиты участников рынка, сохранив при этом устойчивость гражданского оборота и баланс интересов всех его участников.
Методология исследования включает несколько взаимодополняющих направлений: всероссийский опрос покупателей вторичного жилья, глубинные интервью с нотариусами, регулярно удостоверяющими сделки с недвижимостью, анализ судебной практики по делам об оспаривании сделок и по делам, связанных с привлечением нотариусов к гражданско-правовой ответственности, выявлению лучших зарубежных решений, направленных на превентивное обнаружение мошеннических схем, например, антифрод-механизмы с участием банков, телеком-операторов и иных участников рынка, а также экономико-математическое моделирование последствий различных вариантов регулирования рынка недвижимости.
Среди рассматриваемых законодательных инициатив особое внимание уделено введению обязательного нотариального удостоверения сделок с вторичным жильем как наиболее обсуждаемой мере, потенциально способной оказать существенное влияние не только на рынок вторичной недвижимости, но и на смежные отрасли экономики.
Принципиально важно, что исследование не исходит из презумпции эффективности или неэффективности обязательного нотариального удостоверения, а направлено на объективную оценку того, насколько данная мера способна решить заявленную проблему, является ли она соразмерной ее масштабу и какие правовые, экономические и инфраструктурные последствия может повлечь для участников рынка и экономики в целом. Так, анализ не ограничивается оценкой самой правовой конструкции, а включает также исследование зарубежного опыта регулирования и российской судебной практики по спорам, связанным с оспариванием договоров купли-продажи, совершенных под влиянием мошенников (в том числе по аналогии с «делом Л. Долиной»), и по спорам, связанным с привлечением нотариусов к гражданско-правовой ответственности. Всего было проанализировано более 500 дел, что позволило выявить отдельные практические ограничения нотариальной формы сделки как механизма защиты продавцов, в частности сложность привлечения нотариусов к гражданско-правовой ответственности, а также ограниченный размер присуждаемых компенсаций и страхового покрытия. Кроме того, оценка социально-экономической эффективности рассматриваемой инициативы основана на анализе поведенческой экономики покупателей и экономико-математическом моделировании возможных сценариев регулирования.
Таким образом, исследование формирует доказательную основу для профессиональной дискуссии о развитии регулирования рынка вторичной недвижимости, основанную на комплексной оценке рисков и поиске решений, способных обеспечить одновременно безопасность граждан, устойчивость рынка и баланс интересов всех его участников. В настоящее время работа продолжается: завершается моделирование различных сценариев регулирования и оценка их социально-экономических последствий, результаты которого будут опубликованы во второй половине 2026 года.