В России продолжает меняться правовое регулирование в сфере комплексного развития территорий (КРТ), в ситуации, когда этот формат становится основой для градостроительных проектов. Научный сотрудник лаборатории количественного анализа экономических эффектов Института Гайдара Андрей Макаров рассказал о нововведениях в этой сфере и какие проблемы регулирования предстоит решить в будущем.
В июне 2025 года Государственной Думой был одобрен законопроект, инициированный Законодательным Собранием Санкт-Петербурга (467032-8), направленный на повышение защиты прав граждан в рамках реновации и КРТ. Установлено:
- Региональные власти смогут не включать в КРТ многоквартирные дома (МКД), которые прямо не поддержали реновацию на общем собрании жителей (ранее подразумевалось, что если жители не провели собрание и не проголосовали против сноса, то их молчание некорректно приравнивалось к голосованию за снос, несмотря на формальное требование закона о согласии 2/3 жителей на реновацию).
- Власти городов – регионов (Москва, Петербург, Севастополь) смогут предлагать жителям более близкое переселение в рамках реновации (не в пределах города, но в пределах их района).
Такие поправки могут положительно сказаться на защите прав граждан в рамках реновации и КРТ. Однако, к сожалению, таких мер недостаточно для решения комплекса проблем КРТ:
- Закон лишь даёт региональным властям соответствующие права, но не накладывает обязанностей. А значит Санкт-Петербург (который внёс законопроект и где губернатор Александр Беглов ввел мораторий на КРТ с 2022 года с учётом общественного недовольства условиями переселения) может принять соответствующие решения, однако они могут быть не приняты в других регионах, что не позволит защитить права граждан при переселении в других субъектах федерации и создаст ситуацию неравенства прав граждан.
- Законопроект предложил более четко прописать только меры защиты для жителей МКД, чтобы дом точно не мог быть снесен без согласия 2/3 его жителей. Однако аналогичных мер не предусмотрено для жителей индивидуальных домов (ИЖС) и блокированных домов, для них не предусмотрено официальной процедуры голосования. Сложилась парадоксальная ситуация, когда жители даже самого маленького МКД имеют право голоса на собрании собственников, но жители блокированных домов, хотя это могут быть сотни людей в цепи таунхаусов, не имеют таких прав на официальное голосование. Известны случаи, когда местные власти переводили МКД в статус блокированного дома, чтобы лишить жителей прав на голосование.
- Следует отметить, что в декабре 2024 года в Градостроительный кодекс были внесены поправки, если раньше ИЖС и блокированные дома могли сноситься в рамках КРТ только заодно с ветхими и аварийными МКД (по принципу территориальной близости), то теперь снос возможен без такой привязки. Таким образом, жители таких домов нуждаются в повышенных гарантиях защиты своих прав на жилье и собственность.
- В законе предусмотрено, что в рамках реновации могут сноситься ИЖС и блокированные дома только в ветхом состоянии в соответствии с региональным законодательством. Однако здесь очень важна региональная специфика, и дело не только в том, что возможны нарушения при признании дома ветхим или находящимся в ненадлежащем техническом состоянии. Показательным примером стали события в Новосибирской области, где критерием для сноса стало отсутствие подключения к централизованным инженерным сетям, например канализации. И многие владельцы даже новых и дорогих частных особняков столкнулись с тем, что их дом может рассматриваться под снос в силу того, что местная администрация не обеспечила им подключения к централизованной канализации. Другой пример злоупотреблений – когда дом признается ветхим просто по году постройки (без учёта фактического состояния, ремонта и т.д.).
В этой связи необходимы дальнейшие законодательные шаги по безусловному запрету сноса любого жилья в рамках реновации и КРТ (МКД, ИЖС, блокированные дома) без явного согласия 2/3 собственников.